（一）案例基本信息
代理律師姓名：耿麗麗
律師事務所名稱：北京理馳律師事務所
檢索主題詞：房屋買賣糾紛、房屋買賣糾紛反訴。
（二）案例正文
原告起訴房屋買賣合同違約后，我方代理被告方提出反訴，訴請法院判定被反訴人違約在先，由被反訴人承擔違約責任。
【案情簡介】
原、被告于2018年7月30日簽訂房屋買賣合同，約定原告購買被告位于北市市朝陽區某小區601號房屋（以下簡稱601號房屋），成交價368萬元。原告就此已付被告定金10萬元，并支付居間代理費80960元、保障服務費14720元。根據合同約定，被告應于2018年12月31日辦理601號房解押手續，但被告逾期至2019年2月27日才辦理完畢，原告以此為由，起訴到人民法院，要求法院解除601號房屋買賣合同，并返還原告事先支付的10萬定金，賠償原告居間代理費、保障服務費，以及支付違約金。
耿麗麗律師作為被告的委托代理人不同意原告的訴訟請求，并針對該房屋買賣合同糾紛提出反訴。要求法院確認被反訴人違約在先并解除該房屋買賣合同，要求被反訴人返還反訴人已經支付的4000元房屋補償，同時主張被反訴人承擔違約責任，支付違約金1035120元。
經法院審理查明：原告（被反訴人）李某與楊某在2018年7月22日，在第三方某房地產經紀有限公司的居間下，簽訂了《房屋買賣合同》及《補充條款》，約定在李某支付完10萬元訂金后，楊某需在2018年12月31日前辦理完畢房屋解抵押手續，雙方再共同網簽房屋買賣合同，買受方交款，出賣方過戶。合同同時針對戶口遷出及物業費的繳納保證金進行了約定。2018年12月31日，由于楊某自身的原因，不能在合同約定的時間內辦理完畢房屋解抵押手續，進而影響了房屋買賣的進度。楊某對此深表歉意，積極與李某進行協商，李某對此也頗有怨言，但念及各方皆不是出于故意，且事出有因，同意了楊某對于延遲履行的要求，并與地產經紀人聯系，2月11日三方共同對于合同變更事宜進行了協商并形成了新的變更協議。三方共同約定，合同的履行期由2018年12月31日延長到了2019年3月15日前。李某因春節期間不在京，指示經紀人先找楊某先行簽署，等李某回京后再簽字，楊某后在該變更合同上簽字。2018年2月27日，楊某辦理完涉案房屋的解抵押手續后立即與經紀人聯系，告知相關事宜，地產經紀人于2月28日與李某微信聯系，告知其解抵押辦理完畢，可以開始辦理網簽預約，李某不置可否。后經紀人預約了網簽。3月10日，經紀人再次與李某聯系，李某以忙碌為由搪塞，沒有回應。2月22日，李某于北京市朝陽區法院提起訴訟，狀告楊某在房屋買賣合同中違約。
【判決結果】
通過對事實的認定，并結合雙方提供的證據材料，以及證人證言，本院認為，原、被告就601號房屋簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，并不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效?，F雙方均同意解除合同，本院對此不持異議。就合同違約方，現被告提交了雙方微信聊天記錄，結合證人證言，可認定原被告就合同延期履行已達成合意，原告并收取被告給付的延期賠償金4000元，被告亦信賴于該延期協議辦理了解押手續。原告雖主張其未在《變更協議書》中簽字，但該延期協議不以書面協議為形式要件，且原告于簽訂協議當天與中介公司、被告均存在溝通，但均未提出異議，原告表示其未同意延期，本院難以采信?，F原告明確表示不同意履行合同，并拒絕簽訂網簽，致合同解除，應就此承擔違約責任。就原告第二項訴訟請求，現被告已主張給付違約金，本院予以支持。就原告第三、四項訴訟請求，如上所述，本院難以支持。就被告第一項反訴請求，考慮到被告確構成延期，本院難以支持。就被告第二項反訴請求，被告提交證據難以認定其已存在相關經濟損失，且被告確存在延期情形，就此本院酌情判定原告給付違約金35萬元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百一十四條規定，判決如下：
一、解除原告(反訴被告)李某與被告(反訴原告)楊某就位于北京市朝陽區革某小區601號房屋簽訂的房屋買賣合同。
二、被告(反訴原告)楊某于本判決生效之日起七日內退還原告(反訴被告)李某已付定金十萬元。
三、原告(反訴被告)李某于本判決生效之日起七日內給付被告(反訴原告)楊某違約金三十五萬元。
四、駁回原告(反訴被告)李某的其他訴訟請求
五、駁回被告(反訴原告)楊某的其他反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息案件受理費21064元，由原告(反訴被告)童江負擔(已交納)。反訴費7076元，由原告(反訴被告)童江負擔3275元(于本判決生效之日起七日內給付被告(反訴原告)楊歡歡)，由被告(反訴原告)楊歡歡負擔3801元(已交納)。
【案例評析】
在該案中，房屋買受人以提起訴訟的方式明確表示不履行房屋買賣合同，并要求房屋出賣人返還定金并支付在履行合同中支出的中介費、服務費等相關費用，并要求房屋出賣人支付違約金。但結合雙方在房屋買賣合同履行過程中產生的相關證據材料及證人證言可知，雙方已針對原房屋買賣合同中出現的履行問題及時進行了溝通，在居間人的協調下，已就不能及時履行部分進行延期這一事實達成了一致意見，雖然該延期履行的補充協議沒有經過房屋購買人的簽字，但法院認為該協議的達成不以形成書面材料作為形式要件，進而認為雙方已經就延期履行達成一致意見。況且，房屋出賣方以及居間方已經就補充協議約定的相應內容開始履行。房屋買受人以未簽訂為由，不承認新達成的延期履行補充協議，進而起訴要求出賣人承擔房屋買賣合同的違約責任，人民法院不予支持，并最終認定房屋買受人具有違約行為，承擔合同違約責任。
【結語和建議】
此案雖個案，但具有典型意義?，F實生活中，房屋買賣交易非常普遍，伴隨的房屋買賣糾紛也日益增多，為更好的保護自身的合法權益，建議當事人依法進行房屋買賣，簽訂合法有效的《房屋買賣合同》，并嚴格按照當地房屋交易流程辦理。在房屋交易的過程中，保留好所有的證據材料，以便日后維權。切不可貪圖小利，因小失大，悔之晚矣！
